Новостройка, если это не социальное жилье по «государственным» ценам, требует больших бюджетов на привлечение покупателей. Оценки разнятся, но не будет ошибкой утверждать, что маркетинг застройщика выбирает от 5 до 10% всего бюджета на освоение площадки. Эти деньги позволяют протянуть щупальца к кошелькам и кредитным историям трудящихся по всем возможным каналам, и расписать самые радужные перспективы от покупки жилья в рекламируемом жилом комплексе. Но что потом? С какой суровой реальностью сталкиваются домовладельцы? Как относятся к своим ЖК застройщики после того, как реализованы все метры? У меня родилась идея пятисерийного сериала о четырех минских жилых комплексах из одной ценовой категории от разных девелоперов. Ими стали «Лебяжий», «Каскад», «Маяк Минска» и «Зеленый Бор» и сегодня я покажу вам их актуальное состояние спустя несколько лет после сдачи: подъезды, детские площадки, лифты, прогулочные дорожки, газоны… Правда как она есть.
Идея этого цикла возникла сама собой. У меня есть клиент в одном из зданий ЖК «Лебяжий» на первой линии проспекта Победителей, и я хожу к нему на встречи пешком от своего дома в Веснянке. Ну и наблюдаю… Недавно непосредственно у жилого комплекса наконец-то начали строить детский сад: спустя сколько-то там лет после сдачи на весь микрорайон «Лебяжий» (то есть речь не только об одноименном ЖК, а еще и о нескольких других на его территории) работал лишь один детсад — теперь вот будет второй. И мне стало интересно, как вписываются подобные новостройки в инфраструктуру города, в каком они состоянии пребывают, как у них с парковками.
Для исследования я взял «Лебяжий», «Каскад», «Маяк» и «Зеленый Бор», находящиеся приблизительно в одной весовой категории по стоимости метра, классу, позиционированию и срокам ввода в эксплуатацию. И именно поэтому напрашивающейся «Новой Боровой» в постах не будет, все же она другая и, в конце концов, все еще строящаяся.
Я выделил четыре ключевых параметра, по которым изучил жилые комплексы. Общее их состояние — раз, ситуация с парковками — два, наличие и доступность инфраструктуры — три, транспортная доступность — четыре. Вся информация по комплексам собрана, отснята и обработана, назад дороги нет.
Для пятого поста я ищу героев, проживающих в указанных ЖК, готовых рассказать откровенно об их плюсах и минусах. Пишите: denis.blisch@gmail.com
Ну, поехали :)
«Лебяжий». Общее состояние
Сразу оговорюсь, что под ЖК «Лебяжий» я понимаю длинные голубые дома на проспекте Победителей с номерами 119-133. Несмотря на общий ансамбль и единый проект домов, застройщиков у него несколько, в том числе УКС Центрального района. Обслуживает комплекс в пределах домов 119-123 государственный ЖЭС №40, а вот дальше у каждого своя собственная служба. Это, кстати, заметно, когда гуляешь вдоль комплекса.
Вообще ЖК уже попадал в мой объектив, но только в части галерей со стороны проспекта. За полтора года, прошедших после выхода поста, ничего не изменилось: лифты не работают, гидроизоляция не исправлена, перила ржавеют.
Судя по всему с изоляцией проблемы есть не только на галереях, а и на крышах подземных паркингов. Вот, например, вскрыт слой земли, идут восстановительные работы:
Повторюсь, проблем больше в той части, где работает государственный ЖЭС, но встречаются они и дальше. Вот сыплется штукатурка:
А вот мусор лежит просто кучами у баков:
Почему-то торчат провода от снятого блока кондиционера… И это не единичный случай:
При этом даже визуально видно, что за территорией пытаются следить — метут, стригут, красят, латают. Видимо, недостаточно.
Детские площадки «от ЖЭСа» похуже, от частных товариществ получше.
Посмотрел я несколько подъездов в разных домах. Надо сказать, внутри у «Лебяжьего» заметно лучше, чем снаружи. Видно, что жителям не все равно, как и где они живут, люди стараются соблюдать чистоту и порядок.
Состояние жилого комплекса оставило двойственное впечатление. У него изначально невысокий запас прочности, поэтому он начал быстро стареть, хотя прошло всего четыре года после ввода в эксплуатацию. Галерея очевидно переживет капитальный ремонт в среднесрочной перспективе (непонятно, правда, за чей счет), а фасады как минимум с внутренней стороны обживутся пятнами свежей штукатурки с краской другого оттенка (просто подобрать первоначальную у наших строителей никогда не получается).
Следующий по удаленности от моего дома ЖК «Каскад». Здесь я был очень давно и появляюсь на его территории крайне редко.
«Каскад». Общее состояние
«Каскад» был первым полноценным жилым комплексом города, к тому же построенным на перепрофилированной территории — первый ковш земли вынули в 2008-м, а в 2010-м заехали жильцы. Впрочем, один из домов «Юнивест-М» почему-то не заселяет до сих пор (наконец начались продажи квартир), а последний из бизнес-центров только достраивает (туда въедет частное медицинское учреждение).
Обслуживает весь комплекс собственная служба застройщика, это сразу видно. Обслуживающая организация очень заморачивается по поводу высадки деревьев — их прямо много :) Не знаю, вряд ли это кому-то мешает, но в глаза бросается.
Какие-то недостатки в глаза не бросаются, но если сильно захотеть, найти их можно. Где-то отвалилась плитка, где-то не работает въездной шлагбаум — их пока устанавливают. Ну, зато не лежат горы мусора.
Детские площадки скромные, но досмотренные. Тот корабль, о котором даже писали отдельные новости, до сих пор стоит во дворе:
Подъезды прямо суперскромные, но очень чистые. Почему-то внутри дико натоплено, градусов до +25.
Интересно, что в более поздних домах застройщик изменил подход к организации входных групп и пространства на первом этаже. Бюджет если и вырос, то незначительно, но смотрите как симпатично:
«Юнивест-М» позиционировал свой комплекс как «город в городе», но хотя в полной мере я бы «Каскад» таким не считал, все же комплексность его обслуживания чувствуется. «Каскад» построен раньше того же «Лебяжьего», но выглядит лучше и собраннее.
«Маяк Минска». Общее состояние
Ну-с, «Маяк». Это самый большой ЖК из попавших в исследование, но и самый раскрученный. Не буду в который раз петь песню о гондолах, хотя и хочется :)
Комплекс достроен за исключением двух последних домов вместо детского сада у лесопарка, здесь уже живет прорва людей, а наиболее старым домам не так и мало лет.
Застройщик сформировал центральную аллею, освободив ее от машин, и сделав весьма инстаграмной.
Плотность застройки, конечно, ужасающая. Полезная площадь «вынута» буквально с каждого метра: в цокольных этажах утоплены офисы, на вторые ведут пристроенные лесенки, всюду какие-то офисы, магазины, рабочие подвалы.
Странно, но всюду встречаются остатки стройматериалов, какой-то строительный мусор:
Бытового тоже хватает — от забитого ящика с собачьими какашками до развалов с отходами. Обслуживает «Маяк», к слову, государственный ЖЭС.
Детских плошадок на мой взгляд в достатке и, главное, на них есть люди, значит, пользоваться ими можно и интересно. Детей не обманешь :)
Визуально фасады домов в хорошем состоянии, никаких отвалившихся панелей вентфасадов или штукатурки. С тротуарами, газонами тоже все хорошо, хоть их и маловато вне пешеходной галереи в центре квартала — все ушло под парковки.
Подъезды я смотрел в самых старых домах, что ближе к торговому центру. Входные группы, конечно, полный трэш.
Внутри суперчисто, прямо операционная. Невероятно, что за несколько лет никому не пришло в голову измазать стены маркером.
Конкретно эту оконную раму перекосило, и она не закрывалась:
Поразила узость коридоров. Как тут вносить диван ума не приложу.
Ну, вроде норм (пока дело не дошло до анализа парковочных мест).
«Зеленый Бор». Общее состояние
Я ни разу не был в «Бору», поэтому даже пришлось гуглить его местоположение. Это поселок Лесной, самая его окраина, куда добраться тот еще квест. Жилой квартал сложен модернизированными домами 464-й серии, классика классик.
Это один из первых строительных опытов «А-100 Девелопмент», но фирменный стиль застройщика угадывается сразу. Вот эти парковки для велосипедов, то да се.
Территория благоустроена аккуратно, но очень скромно. Все такое из каталогов «Минскзеленстроя» — лавочки, клумбы, заборы, ограждающие газоны.
Обслуживающая организация у комплекса своя, это тоже сразу заметно.
Детские площадки огромные и занимают немалые пространства внутри дворов. Ничего особенного, все как у любой панельки.
Все подъезды, в которые удалось проникнуть, ок.
Ну и общее впечатление тоже положительное.
По итогу получилось вот что. Хуже всех с состоянием у «Лебяжьего»: чувствуется государственная рука в обслуживании и разрозненность товариществ в остальных домах. Лучше, но с явными огрехами у «Маяка». Слишком много мусора, слишком все плотно.
«Каскад» и «Бор» очевидно преуспели в содержании жилых комплексов, добившись того, что должно сопровождать любое жилое пространство: чистоты, порядка, благоустроенности и качества среды.
Следующее испытание парковкой. В час пик я честно пытался оставить машину под окнами домов. Увидите, что из этого вышло, через неделю.